农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷问题研究
作者: ltfyyjs   发布时间: 2015-07-15 00:00:00

当前,城乡一体化已成为是我国发展新阶段提出的新任务,是实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求。江宁区由于经济的快速发展,许多原来村庄的土地、房屋被征用、征收,建造了大量的拆迁安置房。同时由于江宁区的外来人员较多,对于房屋有巨大的需求。另外,江宁区离南京市区较近,有一部分南京市区的人来江宁置业。在此背景下,江宁区农村房地产市场变得异常活跃,农村房屋买卖合同纠纷也日益增多,特别是拆迁安置房买卖合同纠纷日益突出,越来越多的案件诉至法院。针对我院汤山、麒麟片区安置房买卖合同纠纷的进行专题调研,并就现阶段安置房买卖合同纠纷的解决提出对策和建议,以期能为我区改革的一些难题提供有益参考。

一、农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的基本情况

()买卖双方的基本情况

1、从购买“安置房”的购房者需求划分。一是满足基本住房需求的“安置房”,它们实现了对普通商品房的替代作用。这类人群虽然清楚安置房存在的风险,但是无力购买高价的城市商品房,与安置房的居住利益比较,最终选择了购买安置房。他们对房屋的稳定性较为敏感,抗风险能力较弱,而且大部分没有其他的住房。二是满足休闲住房需求的“安置房。房屋所处的乡村环境、不受商品房开发限制的一些条件等,满足了部分高收入人群的休闲住房需求。此类购买人群对是否真正拥有房屋产权应该并不是特别关注,他们关注的重点是购买到了这种休息居住的价值。普遍来说,这类人群的抗风险能力较强,他们要实现的是高层次的需求,而且普遍在市区拥有住房。三是实现投资功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市发展规划等的考虑,购买部分地段和区位的安置房,以期实现投资功能。这类人群抗风险能力强,对住房本身没有需求,类似于商品房炒家。

2、从安置房卖方的身份划分。一是卖方为被征地拆迁的农民。在拆迁安置的过程中,不少农民分得面积相对较大的安置房,甚至有些农民分得多套住房。为了使房屋发挥更大的效用,创造更大的价值,被拆迁农民卖掉多余的住房。二是卖方为房产开发公司和投资公司。

()此类纠纷的特点

一是开发商与购买人签订的合同表面为项目安置合同,实为房屋买卖合同。虽然合同名称为“某某项目安置合同”,但合同的条款则只涉及安置房的买卖,不涉及安置内容。

二是合同明确表明为购房人办理国有土地使用权证。开发商为了吸引购房者,一般在合同里面明确注明:开发商在房屋交付使用后一定期限内,按规定为购房人办理“村镇房屋产权”,并在房屋交付使用后一定期间内,依据相关政策换为“城镇产权”,同时办理“国有土地使用权证”。但是在实践中,开发商很难兑现此项诺言,导致违约,纠纷必然发生。三是此类案件矛盾尖锐。因为安置房的价格大大低于市面上的商品房,购房者基于价格的优势纷纷购买安置房。更何况有开发商“一定时期内办理国有土地使用权”的承诺,购房人更加义无反顾。因此一旦纠纷产生,业主一般不愿意选择退房,而要求开发商履约。四是是涉稳群体性纠纷案件较多。此类案件涉及利益主体广泛且争议的标的基本一致,纷纷要求开放商履约。众多分散的购买人为了增强其维权的力量而联合起来,一般是几十户甚至上百户诉至法院。

二、“安置房”涉及的法律问题

()物权方面的问题

1、房屋产权证问题。由于房屋属于不动产,根据不动产的财产权属性,各国对不动产

一般采取法定登记主义,即房屋所有权只有经过国家法定的部门登记才能确权和生效。我国也是采取的不动产所有权登记制度,根据《物权法》对登记的规定,负责房屋所有权的登记是房产管理部门,也就是说,房屋产权的确认、转让只有经过房产管理部门的登记以后才能最终发生效力,物权才能发生转移。如果房屋产权的转让没有经过房产管理部门的登记确认,房屋的产权将不会发生转移的法律效力。按照法律的规定,“安置房”如果是农村集体组织成员自己居住,农村集体组织成员可以依照相关的法律获得由基层政府颁发的宅基地使用权证及房产证。如果“安置房”转让交易的对象是城市居民时,一般不能获得房屋产权证,除非房屋所使用的农村集体建设用地被征用为国有土地。

2、办理抵押问题。根据担保法理论,用于抵押的标的物只有保证其能够自由流通才能成为抵押物,限制流通的物在一定条件下也可以成为抵押物,而禁止流通的物则根本不能成抵押物。具体到现行《担保法》第三章所提及的抵押物也应符合上述要求,以便在债务人不履行债务时,债权人能够将抵押的财物折价或者以拍卖、变卖,对该财产的价款享有优先受偿的权利。现阶段,农村房屋能否抵押的问题仍然困扰着理论界和实务界,存在着不同的观点和争论。而作为转让之后的“安置房”能否抵押,也有很大的争议。《物权法》规定只要是法律、法规没有禁止的物均可抵押,但是安置房在现实中未能充分发挥安置房的经济价值,其生产性功能也就较为有限,因此是否适宜作为抵押物或者该抵押是否为债权人所接受仍然是一个值得思考的问题。

3、能否得到征地、拆迁补偿问题。城镇居民购买安置房后,一旦国家决定对该安置房所占